Guia do Investidor

O MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL
Investidores estrangeiros, nomeadamente norte-americanos, franceses, britânicos, chineses e brasileiros, estão a dar um novo impulso ao mercado imobiliário habitacional português, sobretudo na zona de Lisboa. 
Não é só o mercado habitacional que se encontra em expansão, também os escritórios, o comércio a retalho em zonas prime, os centros comerciais e até grandes supermercados, têm sido objeto de procura crescente.

Portugal destaca-se, igualmente, a rede aeroportuária, a qual contempla 15 aeroportos, dos quais os de Lisboa, Porto e Faro são internacionais. Saliente-se ainda a localização do Aeroporto de Lisboa, dentro da cidade de Lisboa (em sinal contrário à maioria das capitais europeias), o que diminui  consideravelmente o tempo de viagem e incrementa a mobilidade dos investidores, para além da natural comodidade inerente.

Com um clima invejável de bom tempo durante quase 12 meses e recursos humanos de excelência, Portugal é o destino ideal para investir e viver, mas também uma porta aberta para diversos mercados internacionais. Este guia visa demonstrar as virtualidades do investimento imobiliário em Portugal.

O MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL
O mercado imobiliário em Portugal hoje ombreia com os principais mercados europeus, a nível da diversificação e qualidade da oferta em todos os sectores imobiliários.

Não só é um mercado devidamente regulamentado como a presença da maioria das grandes consultoras imobiliárias internacionais fomentam a transparência, rigor e qualidade nas transações.

Finalizado o programa de ajuda financeira internacional a Portugal, o mercado imobiliário reanimou de forma muito positiva.

Investidores estrangeiros, nomeadamente norte-americanos, franceses, britânicos, chineses e brasileiros, estão a dar um novo impulso ao mercado imobiliário habitacional português, sobretudo na zona de Lisboa. 

Contudo, não é só o mercado habitacional que se encontra em expansão, também os escritórios, o comércio a retalho em zonas prime, os centros comerciais e até grandes supermercados, têm sido objeto de procura crescente.

Saliente-se que, em geral, os preços do metro quadrado são mais convidativos que antes da crise financeira de 2008, permitindo rentabilidades competitivas dos imóveis arrendados.

Por fim, não pode deixar de referir-se que o aumento do investimento resulta, igualmente, da existência de regimes legais e fiscais competitivos, que vão de encontro às pretensões de investidores com perfis diferenciados.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

Uma das maiores vantagens do investimento imobiliário em Portugal prende-se com a rapidez e segurança com que os processos de aquisição de Imóveis decorrem.

Não obstante, qualquer transação de Imóveis deve ser submetida a um processo prévio de auditoria à situação jurídica do Imóvel, nomeadamente através da análise dos seguintes documentos:

• Certidão da Conservatória do Registo Predial, contendo a descrição e todas as inscrições existentes ou pendentes de registo no Registo Predial (nomeadamente hipotecas ou outros direitos e encargos sujeitos a registo) e a identificação completa do titular do Imóvel a alienar;
• Caderneta Predial, contendo a inscrição na matriz predial e os dados de identificação do Imóvel para efeitos tributários; 
• Licença de utilização, que define o fim a que se destina o Imóvel (apenas para Imóveis construídos após 7 de Agosto de 1951);
• Ficha Técnica de Habitação, contendo as características técnicas e funcionais do Imóvel (aplicável apenas em alguns casos);
• Certificado energético, detalhando o desempenho energético do Imóvel.
• No caso de aquisição de terrenos, é necessário apurar o uso do solo permitido e analisar com profundidade os instrumentos de gestão territorial aplicáveis e os regulamentos municipais da área onde o mesmo se situa, por forma a apurar a viabilidade da operação urbanística que se pretende realizar.

A compra e venda de Imóveis é comummente realizada em dois momentos: em primeiro lugar, as partes celebram.

(i) contrato promessa de compra e venda, o qual serve para fixar as condições em que as Partes vão concluir a transferência da propriedade através da
(ii) escritura de compra e venda
Admite-se, também, que a transmissão do Imóvel seja titulada por documento particular autenticado, celebrado perante advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, oficiais de registo ou notário.

• Assim, o contrato promessa de compra e venda, permite às partes reduzirem a escrito a sua vontade inequívoca de efetuar o negócio imobiliário, fixando um prazo para a celebração da escritura pública (o que por vezes é necessário por forma a concluir-se a construção do Imóvel e obter-se as necessárias autorizações ou licenças administrativas);
• O preço e condições de pagamento, sendo usual a entrega de um sinal equivalente a um valor entre 15% e 45% do preço fixado para a compra do Imóvel (eventualmente, com recurso ao mecanismo de reforço de sinal), o qual funciona como garantia de cumprimento do contrato, na medida em que o incumprimento por parte do promitente vendedor dá, em regra, direito ao promitente comprador a exigir o sinal em dobro (as partes podem convencionar uma penalização diferente ou adicionar outras sanções pecuniárias);
• Estipular garantias e efetuar declarações sobre a situação do Imóvel que vinculem o promitente vendedor; (iv) prevê a execução específica em caso de incumprimento de qualquer das Partes, o que permite à parte não faltosa obter sentença judicial que produza os efeitos que resultariam do cumprimento integral do contrato promessa.
• Além disso, o contrato promessa permite igualmente comunicar às entidades públicas e privadas o negócio prometido para que possam pronunciar-se e declarar se pretendem exercer os (eventuais) direitos legais e contratuais de preferência.

Privilegiando o regime legal português a autonomia privada, as partes podem ainda incluir no contrato promessa diversas cláusulas com vista a reduzir riscos ou salvaguardar interesses concretos, como condições suspensivas, resolutivas e obrigações variadas.

O contrato-promessa pode ser levado a registo procedendo-se ao registo provisório de aquisição.

Este registo é meramente obrigacional, mas permite ao beneficiário gozar de uma prioridade pré-tabular e publicitar o seu direito a terceiros.

No mesmo sentido, as partes podem ainda atribuir eficácia real ao contrato promessa, permitindo que as obrigações fixadas possam produzir, igualmente, efeitos contra qualquer terceiro em qualquer circunstância, constituindo-se um ato real de aquisição a favor do promitente-comprador.

Dentro do prazo fixado no contrato promessa, as Partes outorgam a escritura definitiva de compra e venda, através da qual se transmite a propriedade do Imóvel, sendo, em simultâneo, promovido o respetivo registo a favor do Comprador.

Importa ainda referir que quando se trata de mercado não habitacional os profissionais do sector, antes da formalização da compra e venda (ou celebração do contrato promessa) tendem a
celebrar acordos preliminares, os quais podem ter a forma de cartas de intenções, memorando de entendimento ou acordos de princípios, cujo o teor é livremente acordado.
Ainda no mercado não habitacional, as escrituras públicas tendem a ser mais complexas, prevendo-se, por exemplo, garantias adicionais.

GARANTIA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

Na falta de estipulação escrita e sem prejuízo de regimes especiais, o prazo legal de garantia dos Imóveis é de 5 anos contados da data de outorga da escritura de aquisição (ou da data da tomada de posse do Imóvel se esta ocorrer antes), sendo que este prazo se suspende a partir da data da denúncia de alguma desconformidade e durante o período em haja privação do uso do mesmo.
A denúncia de quaisquer desconformidades terá que ser realizada no prazo de 1 ano a contar da data em que a mesma foi detetada (mas sempre dentro do prazo de garantia de 5 anos), aconselhando-se que seja feita por escrito, através de carta registada com aviso de receção (para facilitar a prova da denúncia atempada do defeito).

Comunicado o defeito, caso o vendedor não proceda voluntariamente à reparação, terá de recorrer-se aos meios judiciais, intentando uma ação no prazo máximo de 3 anos a contar da data da denúncia (este prazo suspende-se durante o período em que haja privação do uso do Imóvel, devido à realização de operações de reparação ou substituição, bem como durante o período em que durar a tentativa de resolução extrajudicial do conflito).
O desrespeito de qualquer destes prazos acarreta o fim da obrigação do vendedor reparar os defeitos no Imóvel.

VEÍCULOS DE INVESTIMENTO

O investimento imobiliário em Portugal comporta várias alternativas e vários modelos, adequados a vários perfis de investidores e tipos de investimento. Muitos destes veículos beneficiam do passaporte europeu, podendo facilmente atuar nos restantes Estados-Membros.

SOCIEDADES POR QUOTAS

As sociedades por quotas são o tipo societário mais utilizado em Portugal, muito pela facilidade, adaptabilidade e menores custos iniciais associados à sua constituição, bem como ao maior
controlo da sociedade pelos sócios, controlo esse também inerente à simplicidade de funcionamento da estrutura societária.

As sociedades por quotas são normalmente utilizadas para negócios de pequeno e médio volume, devendo ser constituídas com um mínimo de um sócio, não existindo limite máximo.

Os órgãos da sociedade são, em regra, a Assembleia Geral e a Gerência, podendo também ter órgãos de fiscalização.

SOCIEDADES ANÓNIMAS

As sociedades anónimas são, em regra, utilizadas para negócios de maior volume, que envolvam uma estrutura mais complexa.
A sociedade tem que ser constituída, em regra, com um mínimo de cinco acionistas, não existindo limite máximo, sendo o capital social mínimo de EUR 50.000,00 dividido em ações. Em casos pontuais, a sociedade anónima também poderá ter um acionista único. O capital social deverá ser realizado no ato de subscrição, podendo ser protelado o pagamento de 70%, caso se trate de entradas em dinheiro.

Os sócios limitam a responsabilidade ao valor das ações que subscrevem, só respondendo pelas dívidas o património social, exceto no caso de se tratar de um acionista único.
O nome da sociedade deve ser formado, com ou sem sigla, pelo nome ou firma de todos, algum ou alguns sócios, ou por uma denominação particular, ou pela reunião de ambos os elementos, incluindo sempre pela palavra Sociedade Anónima ou S.A.

A sociedade anónima terá, em regra, como órgãos a Assembleia Geral, o Conselho de Administração (ou Administrador Único) e ainda um Fiscal (que deverá ser um Revisor Oficial de Contas independente). Tal como nas sociedades por quotas, também nas sociedades anónimas é possível a realização de entradas em espécie. 

Para investimentos imobiliários é comum utilizar-se sociedades anónimas, quando as mesmas detenham Imóveis, pois as sociedades por quotas estão sujeitas ao imposto de transmissões imobiliárias (IMT) quando mais de 75% do respetivo capital social é transferido, o que não acontece no caso das sociedades anónimas.

SOCIEDADE CUJO OBJETO CONSISTE NA REVENDA DE IMÓVEIS

Para qualquer das formas societárias previstas anteriormente, as sociedades podem eleger como objeto social o investimento imobiliário para revenda. 

A legislação portuguesa prevê a isenção de imposto municipal de transmissões (IMT) no caso de aquisição de bens imóveis para revenda, sendo entendido como revenda a operação iniciada com a aquisição de um bem imóvel e a posterior venda desse mesmo bem, sem que este tenha sofrido qualquer alteração de fundo.

Neste âmbito, compreende-se que o agente económico considera o bem imóvel como uma mercadoria e que o transaciona tal como se de um artigo comercial se tratasse.

Esta noção implica que o sujeito passivo não imprime modificações ou alterações ao estado do Imóvel, sendo o único valor acrescentado criado o valor da margem comercial do agente económico.
Assim, a aquisição poderá beneficiar de isenção de IMT, desde que tal isenção seja requerida antes da celebração do ato ou contrato de aquisição (e sempre antes da liquidação) e sejam
cumpridas as seguintes condições:

o adquirente seja sujeito passivo de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC);
encontrar-se inscrito para a prática da atividade de compra e venda de Imóveis e revenda dos adquiridos;
exerça, normal e habitualmente, a atividade de comprador de prédios para revenda (comprovado com exibição de certidão do Serviço de Finanças da localização da sede ou domicílio, onde conste ter sido adquirido ou vendido pelo menos um prédio para revenda no ano anterior àquele em que pretende beneficiar de isenção)
(iv) revenda o prédio adquirido com isenção no prazo de 3 anos após a sua aquisição.
Caduca a isenção se o prédio não for revendido no referido prazo de 3 anos ou se o prédio for novamente vendido para revenda, situação em que a sociedade vendedora tem de liquidar o 
IMT que inicialmente não pagou por via da isenção.

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