Nova Lei dos Solos: O que valoriza e o que desvaloriza no mercado imobiliário?
A nova Lei dos Solos, que entra em vigor em julho de 2025, está a gerar muita expectativa entre proprietários, investidores e promotores imobiliários.
Mas afinal, o que esta nova legislação vai realmente valorizar ou desvalorizar no mercado imobiliário em Portugal?
Neste artigo, explicamos de forma prática os impactos da nova lei no valor de terrenos, imóveis e oportunidades de investimento — especialmente para quem possui ativos em zonas urbanas ou rústicas.
Os imóveis e terrenos que tendem a valorizar
1. Terrenos classificados como urbanos nos PDM atuais
Com a extinção da categoria “solo urbanizável”, só os terrenos classificados como urbanos e já infraestruturados poderão ser urbanizados. Isso pode aumentar significativamente a procura — e o valor — desses terrenos.
📌 Exemplo: Um terreno urbano com todas as infraestruturas em Alcabideche ou São Domingos de Rana pode valorizar mais do que um rústico próximo, mesmo com boa localização.
2. Imóveis para reabilitação urbana
A lei privilegia a reutilização do edificado existente, o que pode atrair incentivos e tornar imóveis antigos em zonas centrais mais apelativos para investimento.
🔗 Em breve: Como investir em imóveis de reabilitação em Cascais
3. Projetos de habitação acessível
Empreendimentos com foco em habitação a custos controlados poderão beneficiar de licenciamento simplificado, incentivos fiscais e prioridade nas reclassificações de solo.
Os ativos que podem desvalorizar
1. Terrenos rústicos com expectativa de urbanização
Quem tem terrenos em solo rústico com a esperança de os urbanizar no futuro pode ver essa possibilidade desaparecer, exceto em casos excecionais.
⚠️ Alerta: Muitos terrenos em zonas periféricas de Cascais e Sintra, hoje considerados “promissores”, poderão perder valor com a nova classificação.
2. Terrenos com PDMs desatualizados
Os Planos Diretores Municipais terão de ser revistos até julho de 2026 para se adaptarem à nova lei. Terrenos que hoje são urbanos podem ser reclassificados como rústicos, o que impacta diretamente o seu valor de mercado.
3. Imóveis fora dos centros urbanos sem infraestrutura
Com a nova orientação para conter a dispersão urbana, imóveis ou terrenos isolados, sem acesso a redes públicas (água, saneamento, etc.), podem perder interesse e valorização.
Quem ganha com a nova lei?
- Proprietários com terrenos urbanos já preparados para construção
- Investidores em reabilitação urbana
- Projetos em parceria com entidades públicas ou cooperativas
- Municípios com PDMs atualizados e coerentes com a nova lei
Quem deve repensar a sua estratégia?
- Proprietários de terrenos com uso indefinido ou especulativo
- Investidores em zonas rurais sem infraestrutura
- Promotores com projetos dependentes de reclassificações de solo
Como proteger o seu património?
A primeira etapa é verificar a classificação atual do seu imóvel ou terreno no PDM do seu município. Depois, é importante acompanhar a forma como o município irá adaptar o plano à nova lei — e atuar estrategicamente.
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Impactos locais: Cascais, Oeiras e Sintra
Na região de Cascais e concelhos limítrofes, onde o mercado é altamente competitivo e o solo escasso, a nova lei pode reforçar a valorização de imóveis bem localizados e legalmente enquadrados.
Por outro lado, poderá limitar drasticamente novos empreendimentos em zonas menos consolidadas, o que exigirá uma visão mais estratégica e profissional do investimento imobiliário.
🔗 Em breve: Planeamento estratégico com a nova Lei dos Solos – Guia para investidores
Conclusão
A nova Lei dos Solos pode ser uma oportunidade para quem estiver bem informado e agir com antecedência. Enquanto alguns ativos perdem atratividade, outros ganham valor — e é aí que estão as boas decisões.
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