Principais alterações da Nova Lei dos Solos
Leis dos Solos: Habitação, impostos e fiscalizações
A nova Lei dos Solos, que entra em vigor em julho de 2025, não é apenas uma reorganização territorial — é também uma mudança profunda no regime jurídico aplicável à construção, urbanismo e uso do solo. Esta legislação toca diretamente em áreas como licenciamento, tributação, habitação acessível e fiscalização municipal.
Neste artigo, analisamos as principais alterações legais da nova lei e o que cada uma significa para quem investe, constrói, vende ou simplesmente possui um imóvel em Portugal.
1. Lei dos Solos: Licenciamentos: mais exigência, menos exceções
Uma das mudanças mais significativas é a restrição ao licenciamento de loteamentos em solo rústico. A partir da entrada em vigor da lei:
- Apenas terrenos classificados como solo urbano poderão ser loteados.
- Projetos em solo rústico só serão permitidos em situações muito excecionais, como equipamentos públicos essenciais ou habitação acessível dentro de planos municipais específicos.
🔍 Isto significa que a especulação com terrenos rústicos para urbanização será praticamente travada.
Impacto direto:
- Menos terrenos disponíveis para novos projetos
- Maior valorização dos terrenos com classificação urbana
- Necessidade de consultar o PDM do município antes de qualquer aquisição
2. Fim da figura do “solo urbanizável”
A distinção entre “urbano”, “urbanizável” e “rústico” deixa de existir. Agora, há apenas dois tipos:
- Solo rústico (protegido)
- Solo urbano (com infraestrutura e apto a edificação)
Muitos terrenos atualmente classificados como urbanizáveis poderão passar a rústicos caso os PDMs não sejam revistos a tempo ou não justifiquem a manutenção da classificação.
📌 Em breve: Como a nova Lei dos Solos afeta terrenos urbanizáveis em Cascais e Oeiras
3. Reforço da habitação acessível como política pública
A nova lei integra o tema da habitação no ordenamento do território. Alguns destaques:
- Projetos de habitação acessível passam a ter prioridade nos licenciamentos.
- Municípios podem reclassificar solo rústico para urbano, desde que inserido em políticas públicas de habitação.
- Incentivos fiscais e benefícios urbanísticos serão atribuídos a quem investe em construção a custos controlados.
🔗 Em breve: Investir em Habitação Acessível: oportunidades com a nova lei
4. Fiscalização reforçada pelos municípios
Os municípios ganham mais poder e responsabilidade na fiscalização e no controlo da ocupação do solo:
- Obrigação de rever os PDMs até julho de 2026
- Capacidade de aplicar sanções mais rápidas a construções ilegais
- Monitorização do uso do solo em tempo real, com ferramentas digitais
🛑 Isto significa que práticas como construções sem licenciamento, ou a tentativa de “forçar” a urbanização de terrenos rústicos, terão tolerância zero.
5. Implicações fiscais da nova lei
Embora a lei dos solos não altere diretamente o Código do IMI ou do IMT, o impacto indireto nos impostos é significativo:
| Situação | Impacto Fiscal Potencial |
|---|---|
| Terreno deixa de ser “urbanizável” | Pode aumentar o VPT (Valor Patrimonial Tributário) e o IPTU |
| Terreno reclassificado como urbano | Pode aumentar o VPT (Valor Patrimonial Tributário) e o IPTU |
| Reabilitação urbana | Mantém ou reforça benefícios fiscais (IMT, IMI, IVA reduzido) |
| Projeto de habitação acessível | Possibilidade de isenção de taxas municipais e IMT |
💡 Para investidores, torna-se crucial analisar cada caso com um consultor fiscal e urbanístico.
O papel da Cascais Property
Com a nova lei, decisões mal informadas podem representar perdas consideráveis. Por isso, a Cascais Property apoia proprietários e investidores com:
- Avaliação da viabilidade urbanística de terrenos
- Acompanhamento junto das câmaras municipais
- Articulação com arquitetos e juristas
- Otimização do investimento em função da nova realidade legal
📞 Fale connosco e descubra como adaptar a sua estratégia imobiliária à nova legislação.
Conclusão
A nova Lei dos Solos redefine não apenas o mapa do território português, mas também as regras do jogo jurídico e fiscal no mercado imobiliário.
Quem se informar a tempo terá vantagem competitiva — quem não o fizer, pode perder oportunidades valiosas.
👉 Está a pensar vender, comprar ou construir? A Cascais Property ajuda-o a navegar com segurança neste novo cenário.
