A nova Lei dos Solos, em vigor em julho de 2025, representa uma mudança profunda na forma como o território é gerido em Portugal.
Para investidores imobiliários, isto significa uma coisa: é preciso ajustar estratégias rapidamente para não perder oportunidades (ou dinheiro).
Neste artigo, exploramos como a nova lei impacta os investimentos em terrenos e projetos imobiliários, e o que os investidores podem fazer para se posicionarem à frente da mudança.
1. Foco em terrenos com viabilidade urbanística imediata
A principal mudança é o fim da figura do solo urbanizável. A nova classificação simplificada divide os solos em:
- Urbanos – com infraestrutura e capacidade de edificação
- Rústicos – sem possibilidade de urbanização, exceto em casos excecionais
Estratégia:
🧠 Concentre investimentos em terrenos já classificados como urbanos ou com infraestruturas existentes.
🔍 Verifique se o terreno está dentro do perímetro urbano definido no PDM municipal.
2. Projetos com PIP aprovado ganham peso
A aprovação de um Pedido de Informação Prévia (PIP) antes da nova lei pode garantir direitos adquiridos, mesmo que o solo venha a ser reclassificado depois.
Estratégia:
⚙️ Para terrenos em transição ou com incertezas legais, submeter um PIP até ao verão de 2025 pode salvaguardar a edificabilidade e proteger o investimento.
3. Aposta em reabilitação urbana e solo consolidado
Com a pressão sobre os solos urbanos, os imóveis existentes em zonas centrais e os terrenos com construções degradadas ganham novo protagonismo.
Estratégia:
🏗️ Investir em reabilitação urbana passa a ser uma das formas mais seguras de gerar retorno.
💼 Estes imóveis beneficiam ainda de incentivos fiscais e menor risco regulatório.
4. Seguir de perto os novos programas públicos de habitação
A nova lei abre espaço para exceções à classificação do solo rústico, desde que integradas em políticas públicas, como programas de habitação acessível.
Estratégia:
🤝 Estar atento a protocolos com autarquias ou parcerias público-privadas pode permitir o uso de terrenos que, de outra forma, estariam vedados à construção.
🗺️ Monitorizar revisões de PDM e zonamentos prioritários para habitação.
5. Mapeamento legal detalhado antes da compra
Mais do que nunca, antes de comprar um terreno é necessário:
- Verificar o PDM municipal atualizado
- Confirmar se está em área urbana consolidada
- Avaliar a presença de infraestrutura real (e não apenas prevista)
Estratégia:
📋 Trabalhar com especialistas locais que conheçam os instrumentos de gestão territorial é essencial.
Na Cascais Property, oferecemos esse suporte para nossos investidores parceiros.
6. Agilidade é tudo: as oportunidades vão ser mais disputadas
Com menos solo disponível para desenvolvimento e mais complexidade legal, as boas oportunidades serão mais escassas — e rapidamente absorvidas.
Estratégia:
🚀 Ter processos de decisão rápidos e parceiros prontos para agir no terreno pode ser o diferencial para ganhar bons ativos.
Conclusão
A nova Lei dos Solos exige uma mudança de mentalidade. Os investimentos imobiliários terão de ser mais criteriosos, informados e estratégicos. Os terrenos continuam a ser um ativo valioso — mas só se forem acompanhados de análise técnica e jurídica rigorosa.
👉 Está a planear investir em terrenos ou projetos de reabilitação? A Cascais Property ajuda-o a encontrar as melhores oportunidades — com segurança e visão de futuro.
