Nova Lei dos Solos: o que muda nos PDMs e no ordenamento do território em Portugal?
Com a entrada em vigor da nova Lei dos Solos em julho de 2025, os Planos Diretores Municipais (PDMs) de todo o país terão de se adaptar a uma nova lógica de gestão do território.
A eliminação da categoria de solo urbanizável e a distinção mais clara entre solo urbano e solo rústico obrigam os municípios a reverem os seus instrumentos de planeamento.
Este artigo explora como estas mudanças afetam o ordenamento do território e o que esperar dos novos PDMs nos próximos anos.
Um dos principais impactos da nova lei é a exigência de maior coerência entre a realidade física do território e o que está previsto nos planos. Até aqui, muitos PDMs incluíam grandes áreas classificadas como urbanizáveis, mesmo sem qualquer infraestrutura, apenas com a expectativa de desenvolvimento futuro. Essa lógica acaba.
Agora, apenas os solos que já têm condições reais de urbanização — como acesso a estradas, saneamento, eletricidade, entre outros — poderão ser classificados como urbanos. O restante passará a ser considerado solo rústico, independentemente das intenções anteriores.
Isto terá consequências diretas no valor de muitos terrenos e na forma como os promotores planeiam os seus projetos.
Os municípios terão dois anos para adaptar os seus PDMs às novas regras. Durante esse período, haverá um momento de incerteza e transição, em que alguns projetos poderão ser viabilizados com base nos planos antigos, mas sempre sujeitos à interpretação jurídica e ao contexto local. Por isso, a análise detalhada de cada situação passa a ser fundamental.
A revisão dos PDMs trará também uma redefinição dos perímetros urbanos. Municípios com planos mais antigos — alguns com mais de 10 anos sem revisão — terão de fazer uma reavaliação profunda da ocupação do território. É de esperar que as áreas de expansão urbana sejam reduzidas, privilegiando o crescimento dentro dos perímetros consolidados, o que poderá incentivar a densificação urbana e a reabilitação do edificado existente.
Esta mudança poderá representar uma oportunidade para valorizar imóveis e terrenos bem localizados, mas também exigirá atenção redobrada na análise de terrenos à venda.
Além disso, os novos PDMs terão de estar alinhados com os princípios da sustentabilidade ambiental e da coesão territorial.
A lei valoriza a proteção do solo agrícola, das florestas e das áreas naturais, e promove a lógica de um crescimento mais equilibrado. Isso significa que projetos fora das zonas urbanas terão de ter fundamentação muito sólida, ou integrar programas públicos com interesse estratégico — como habitação acessível ou equipamentos coletivos.
Outro aspeto relevante será a maior articulação entre os PDMs e os Planos Regionais de Ordenamento do Território (PROT). A nova legislação reforça a hierarquia dos instrumentos de gestão territorial e exige maior compatibilização entre escalas. Na prática, os municípios terão menos margem para decisões isoladas e terão de considerar as orientações regionais e nacionais.
Para investidores, promotores e proprietários, isto representa um novo paradigma.
A avaliação do potencial de um terreno ou de um projeto passará necessariamente por uma leitura técnica e jurídica muito mais rigorosa dos novos PDMs, do enquadramento legal e da infraestrutura existente. O tempo das apostas especulativas em zonas sem viabilidade concreta parece estar a chegar ao fim.
Na Cascais Property, acompanhamos de perto estas mudanças e estamos preparados para apoiar proprietários e investidores na navegação deste novo contexto.
Seja na venda, aquisição ou desenvolvimento de imóveis, contar com informação atualizada e assessoria técnica especializada será essencial para tomar decisões informadas e estratégicas.
